Die Stadionnutzungsverhältnisse in der Bundesliga

Stadien in der Fußball-Bundesliga: wer mietet – wem gehört´s?

Die Nutzung der Fußballstadien ist ein fester und nicht unerheblicher Kostenfaktor im Budget der Proficlubs. Die Bundesligisten geben durchschnittlich rund 4,5 Millionen Euro für die Stadionnutzung pro Jahr aus. SPONSORs zeigt, welche Clubs Besitzer und welche Mieter sind.

Bezogen auf das Verhältnis von Mietern zu Eigentümern sind die Mieter in der laufenden Bundesliga-Spielzeit in der Überzahl. Elf Erstligisten mieten ihre Heimspielstätte über die Saison hinweg an – sieben Vereine sind Eigentümer. Dieses Verhältnis lässt sich relativ schnell ermitteln. Schwieriger wird es schon bei der Frage, wie viel Miete die Clubs pro Jahr bezahlen und wie hoch die jährliche Kreditrate für die Eigentümer ist, sofern deren Immobilie noch abbezahlt werden muss. Spricht man Betroffene direkt an, wollen diese – wie andere Immobilienbesitzer auch – nicht offen über die Finanzierung sprechen. Das ist bei Stadien nicht anders.

Nach SPONSORs-Recherchen bezahlen die elf Mieter der Bundesliga (siehe Tabelle unten) pro Jahr eine durchschnittliche Summe in Höhe von 4,7 Millionen Euro. Die geringsten Kosten dabei hat der SC Freiburg, der aktuell rund 600 000 Euro an die Stadt überweist. Mit dem neuen SC-Stadion, das kommende Spielzeit eröffnet werden soll, erhöhen sich die Mietzahlungen auf 3,6 Millionen Euro. Die höchste Miete in der Bundesliga bezahlt aktuell Eintracht Frankfurt mit rund acht Millionen Euro.

Stadionmieter der Bundesliga

Die drei Eigentümer, die ihre Spielstätte noch nicht abbezahlt haben, überweisen eine durchschnittliche Kreditrate von 3,5 Millionen Euro per annum. Während Bayer 04 Leverkusen für die BayArena die höchste Ratenzahlung mit fünf Millionen Euro pro Jahr hat, bezahlt der FC Augsburg jährlich die niedrigste mit 1,4 Millionen Euro.

Bleiben weitere vier Clubs aus der Bundesliga übrig, die ihre Spielstätte bereits abbezahlt haben:

  • Der FC Bayern München hat den Kredit seiner Allianz Arena ungewöhnlich früh getilgt. Der Finanzierungsplan war ursprünglich auf 25 Jahre bis 2030 ausgelegt. Im Jahr 2014 überwies der Rekordmeister aber bereits seine letzte Kreditrate – 16 Jahre früher als geplant. Der wirtschaftsstärkste Club der Bundesliga bediente dabei einen Kredit von jährlich 25 Millionen Euro und leistete damit eine bis zu fünfmal höhere Kreditrate als andere Vereine, die ihre Stadion-Immobilie derzeit abbezahlen.
  • RB Leipzig wiederum hat seine Spielstätte von Investor Michael Kölmel im Oktober 2017 erworben. Medienberichten zufolge soll der Kaufpreis des Stadions bei rund 70 Millionen Euro gelegen haben. Von der Kaufsumme soll der Verein sechs Prozent bezahlt haben und Hauptsponsor Red Bull den Großteil.
  • Auch der FC Schalke 04 hat seine Arena abbezahlt. Die „Königsblauen“ leisteten nach eigenen Angaben die letzte Zahlung Anfang Juli dieses Jahres und lösten damit den Gesamtkredit in Höhe von 123 Millionen Euro nach 18 Jahren Laufzeit ab.
  • Die Tilgung des Stadionkredits von Borussia Dortmund ist gefühlt nahezu an der Öffentlichkeit vorbeigegangen. Der BVB hat zuletzt Medienberichten zufolge eine Kreditrate von rund 5,5 Millionen Euro pro Jahr bezahlt. Ursprünglich war der Finanzierungsplan auf 18 Jahre bis 2024 vorgesehen.
Stadioneigentümer der Bundesliga

Die Tendenz nach mehr Eigentum scheint aktuell größer zu sein als jene, die Spielstätte anzumieten. Das ist zumindest eine Erkenntnis aus den Gesprächen mit Wirtschaftsprüfern und Stadionbetreibern. Und das zeigen auch die aktuellen Entwicklungen: So plant beispielsweise Hertha BSC seit Jahren den Bau eines neuen Stadions. Das Vorhaben scheitert aktuell noch daran, dass bislang kein geeigneter Standort gefunden wurde. Auch der 1. FC Köln forciert seit Jahren den Ausbau des Rheinenergiestadions auf 70 000 Plätze und würde im Zuge dessen das Stadion gern als Eigentümer übernehmen.

Flexible Mietmodelle

Sind die Zahlungen der Eigentümer noch recht nachvollziehbar, wird es bei den Mietmodellen umso komplizierter. Die Übersichten liefern sicherlich Anhaltspunkte dazu, wie hoch die Kosten für die Clubs sind. Eine Vergleichbarkeit zwischen den Vereinen ist dennoch problematisch, da letztlich eine Reihe unterschiedlicher Faktoren die Miethöhe bestimmt.

Grundsätzlich kann bei Verträgen zwischen zwei Mietberechnungen unterschieden werden: der Festmiete und der Basismiete. Bei einer Festmiete sind alle spieltagsbezogenen Kosten wie Strom und Wasser, Stadionreinigung, Rasenpflege oder beispielsweise auch der Sicherheitsdienst in der Miete enthalten. Eine Basismiete fällt in der Regel niedriger aus, muss aber um die genannten Posten ergänzt werden, die dann auf der Jahresrechnung zusätzlich aufgeführt werden.

Einer der vielleicht wichtigsten Faktoren bei der Berechnung der Miete ist die Vergabe der stadiongeborenen Rechte wie beispielsweise des Catering-Rechts. Umso mehr Rechte dem Mieter zur Verfügung stehen, desto teurer wird logischerweise auch die Festmiete.

Nicht zuletzt können sich aber auch politische Komponenten auf die Miethöhe auswirken. Geht es einem Verein wirtschaftlich schlechter, lassen sich Städte und Kommunen – soweit es ihnen rechtlich möglich ist – oftmals auf eine niedrigere Miete ein. In diesem Fall steht die Sicherung der Lizenzvergabe und die Konkurrenzfähigkeit des Clubs über den Mieteinnahmen. Ein aktuelles Beispiel ist der 1. FC Kaiserslautern. Obwohl die Stadionpacht in der 3. Liga ursprünglich bei 3,2 Millionen Euro festgesetzt wurde, zahlt der Verein aktuell jährlich nur 425 000 Euro.

Stadiongeborene Rechte im Fokus

Für Mieter ist insbesondere der Erwerb von stadiongeborenen Rechten attraktiv. Das zeigen auch die jüngsten Entwicklungen in Frankfurt und Düsseldorf. Die Eintracht wird mit ihrem neuen Mietvertrag den kommerziellen Betrieb der Commerzbank-Arena komplett übernehmen. Ab dem 1. Juli 2020 erhalten die Frankfurter das uneingeschränkte Recht zur Nutzung der Spielstätte inklusive des Trainingsgeländes am Stadion. Darin inbegriffen ist das Recht zur Untervermietung an Dritte für weitere Veranstaltungen. Zudem darf die Eintracht das Catering und das Naming-Right an der Arena vergeben. Der Vertrag soll in den kommenden Wochen final unterzeichnet werden. Finanzielle Details dazu sind bisher nicht bekannt. Die Eintracht dürfte für den neuen Mietvertrag allerdings deutlich tiefer in die Tasche greifen, bekommt aber eben im Gegenzug mehr Vermarktungsrechte im Stadion.

Ähnliche Verhandlungen standen bis zuletzt bei Fortuna Düsseldorf an. Nach monatelangem Tauziehen haben sich die Rheinländer und D.Live, Eigentümer der Merkur-Spiel-Arena, auf einen neuen Mietvertrag geeinigt. Dabei konnte die Fortuna ihre Forderungen weitestgehend durchsetzen und erhält im Rahmen der neuen Vereinbarung sämtliche Vermarktungsrechte im Stadion. Im Gegenzug steigt der Mietpreis von aktuell 1,3 auf 6,5 Millionen Euro pro Jahr an. Bislang besaß ausschließlich D.Live die geldwerten Rechte der Spielstätte.

 Foto: imago images / Kirchner-Media

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